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BMF Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch
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Auswahl der Jahresausgaben des Handbuches

  • Ausgabe 2020
  • Amtliche Handbücher
Bundesministerium der Finanzen - öffnet in einem neuen Fenster

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ErbStH 2020
  • Inhaltsverzeichnis
  • Vorwort
  • Abkürzungsverzeichnis
  • A. Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), Erbschaftsteuer‑Durchführungsverordnung (ErbStDV), Bewertungsgesetz (BewG) - Auszug -, Erbschaftsteuer‑Richtlinien 2019 (ErbStR 2019), Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 (ErbStH 2019)
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    A. Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), Erbschaftsteuer‑Durchführungsverordnung (ErbStDV), Bewertungsgesetz (BewG) - Auszug -, Erbschaftsteuer‑Richtlinien 2019 (ErbStR 2019), Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 (ErbStH 2019)
    1. Einführung
    2. Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
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      Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
      • I. Steuerpflicht
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        I. Steuerpflicht
        • § 1 Steuerpflichtige Vorgänge
        • § 2 Persönliche Steuerpflicht
        • § 3 Erwerb von Todes wegen
        • § 4 Fortgesetzte Gütergemeinschaft
        • § 5 Zugewinngemeinschaft
        • § 6 Vor- und Nacherbschaft
        • § 7 Schenkungen unter Lebenden
        • § 8 Zweckzuwendungen
        • § 9 Entstehung der Steuer
      • II. Wertermittlung
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        II. Wertermittlung
        • § 10 Steuerpflichtiger Erwerb
        • § 11 Bewertungsstichtag
        • § 12 Bewertung
        • § 13 Steuerbefreiungen
        • § 13a Steuerbefreiung für Betriebsvermögen, Betriebe der Land- und Forstwirt schaft und Anteile an Kapitalgesellschaften
        • § 13b Begünstigtes Vermögen
        • § 13c Verschonungsabschlag bei Großerwerben von begünstigtem Vermögen
        • § 13d Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
      • III. Berechnung der Steuer
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        III. Berechnung der Steuer
        • § 14 Berücksichtigung früherer Erwerbe
        • § 15 Steuerklassen
        • § 16 Freibeträge
        • § 17 Besonderer Versorgungsfreibetrag
        • § 18 Mitgliederbeiträge
        • § 19 Steuersätze
        • § 19a Tarifbegrenzung beim Erwerb von Betriebsvermögen, von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und von Anteilen an Kapitalgesellschaften
      • IV. Steuerfestsetzung und Erhebung
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        IV. Steuerfestsetzung und Erhebung
        • § 20 Steuerschuldner
        • § 21 Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer
        • § 22 Kleinbetragsgrenze
        • § 23 Besteuerung von Renten, Nutzungen und Leistungen
        • § 24 Verrentung der Steuerschuld in den Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 4
        • § 25 (weggefallen)
        • § 26 Ermäßigung der Steuer bei Aufhebung einer Familienstiftung oder Auflösung eines Vereins
        • § 27 Mehrfacher Erwerb desselben Vermögens
        • § 28 Stundung
        • § 28a Verschonungsbedarfsprüfung
        • § 29 Erlöschen der Steuer in besonderen Fällen
        • § 30 Anzeige des Erwerbs
        • § 31 Steuererklärung
        • § 32 Bekanntgabe des Steuerbescheides an Vertreter
        • § 33 Anzeigepflicht der Vermögensverwahrer, Vermögensverwalter und Versicherungsunternehmen
        • § 34 Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden, Beamten und Notare
        • § 35 Örtliche Zuständigkeit
      • V. Ermächtigungs- und Schlußvorschriften
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        V. Ermächtigungs- und Schlußvorschriften
        • § 36 Ermächtigungen
        • § 37 Anwendung des Gesetzes
        • § 37a Sondervorschriften aus Anlaß der Herstellung der Einheit Deutschlands
    3. Bewertungsgesetz (BewG) - Auszug -
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      Bewertungsgesetz (BewG) - Auszug -
      • Erster Teil – Allgemeine Bewertungsvorschriften
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        Erster Teil – Allgemeine Bewertungsvorschriften
        • § 1 Geltungsbereich
        • § 2 Wirtschaftliche Einheit
        • § 3 Wertermittlung bei mehreren Beteiligten
        • § 4 Aufschiebend bedingter Erwerb
        • § 5 Auflösend bedingter Erwerb
        • § 6 Aufschiebend bedingte Lasten
        • § 7 Auflösend bedingte Lasten
        • § 8 Befristung auf einen unbestimmten Zeitpunkt
        • § 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert
        • § 10 Begriff des Teilwerts
        • § 11 Wertpapiere und Anteile
        • § 12 Kapitalforderungen und Schulden
        • § 13 Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen
        • § 14 Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
        • § 15 Jahreswert von Nutzungen und Leistungen
        • § 16 Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen
      • Zweiter Teil
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        Zweiter Teil
        • Besondere Bewertungsvorschriften
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          Besondere Bewertungsvorschriften
          • § 17 Geltungsbereich
          • § 18 Vermögensarten
        • Erster Abschnitt – Einheitsbewertung
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          Erster Abschnitt – Einheitsbewertung
          • A. Allgemeines
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            A. Allgemeines
            • § 20 Ermittlung des Einheitswerts
            • § 29 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
            • § 31 Bewertung von ausländischem Sachvermögen
          • D. Betriebsvermögen
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            D. Betriebsvermögen
            • § 95 Begriff des Betriebsvermögens
            • § 96 Freie Berufe
            • § 97 Betriebsvermögen von Körperschaften, Personenvereinigungen und Vermögensmassen
            • § 99 Betriebsgrundstücke
            • § 103 Schulden und sonstige Abzüge
            • § 109 Bewertung
        • Zweiter Abschnitt – Sondervorschriften und Ermächtigungen
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          Zweiter Abschnitt – Sondervorschriften und Ermächtigungen
          • § 121 Inlandsvermögen
        • Fünfter Abschnitt – Gesonderte Feststellungen
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          Fünfter Abschnitt – Gesonderte Feststellungen
          • § 151 Gesonderte Feststellungen
          • § 152 Örtliche Zuständigkeit
          • § 153 Erklärungspflicht, Verfahrensvorschriften für die gesonderte Feststellung, Feststellungsfrist
          • § 154 Beteiligte am Feststellungsverfahren
          • § 155 Rechtsbehelfsbefugnis
          • § 156 Außenprüfung
        • Sechster Abschnitt - Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz, von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009
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          Sechster Abschnitt - Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz, von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009
          • A. Allgemeines
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            A. Allgemeines
            • § 157 Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten
          • B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
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            B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
            • I. Allgemeines
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              I. Allgemeines
              • § 158 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
              • § 159 Abgrenzung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen zum Grundvermögen
              • § 160 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
              • § 161 Bewertungsstichtag
              • § 162 Bewertung des Wirtschaftsteils
              • § 163 Ermittlung der Wirtschaftswerte
              • § 164 Mindestwert
              • § 165 Bewertung des Wirtschaftsteils mit dem Fortführungswert
              • § 166 Bewertung des Wirtschaftsteils mit dem Liquidationswert
              • § 167 Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils
              • § 168 Grundbesitzwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • II. Besonderer Teil
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              II. Besonderer Teil
              • a) Landwirtschaftliche Nutzung
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                a) Landwirtschaftliche Nutzung
                • § 169 Tierbestände
                • § 170 Umlaufende Betriebsmittel
              • b) Forstwirtschaftliche Nutzung
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                b) Forstwirtschaftliche Nutzung
                • § 171 Umlaufende Betriebsmittel
                • § 172 Abweichender Bewertungsstichtag
              • c) Weinbauliche Nutzung
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                c) Weinbauliche Nutzung
                • § 173 Umlaufende Betriebsmittel
              • d) Gärtnerische Nutzung
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                d) Gärtnerische Nutzung
                • § 174 Abweichende Bewertungsverhältnisse
              • e) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
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                e) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
                • § 175 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
          • C. Grundvermögen
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            C. Grundvermögen
            • I. Allgemeines
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              I. Allgemeines
              • § 176 Grundvermögen
              • § 177 Bewertung
            • II. Unbebaute Grundstücke
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              II. Unbebaute Grundstücke
              • § 178 Begriff der unbebauten Grundstücke
              • § 179 Bewertung der unbebauten Grundstücke
            • III. Bebaute Grundstücke
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              III. Bebaute Grundstücke
              • § 180 Begriff der bebauten Grundstücke
              • § 181 Grundstücksarten
              • § 182 Bewertung der bebauten Grundstücke
              • § 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren
              • § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren
              • § 185 Ermittlung des Gebäudeertragswerts
              • § 186 Rohertrag des Grundstücks
              • § 187 Bewirtschaftungskosten
              • § 188 Liegenschaftszinssatz
              • § 189 Bewertung im Sachwertverfahren
              • § 190 Ermittlung des Gebäudesachwerts
              • § 191 Wertzahlen
            • IV. Sonderfälle
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              IV. Sonderfälle
              • § 192 Bewertung in Erbbaurechtsfällen
              • § 193 Bewertung des Erbbaurechts
              • § 194 Bewertung des Erbbaugrundstücks
              • § 195 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
              • § 196 Grundstücke im Zustand der Bebauung
              • § 197 Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz
            • V. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
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              V. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
              • § 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
          • D. Nicht notierte Anteile an Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen
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            D. Nicht notierte Anteile an Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen
            • § 199 Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens
            • § 200 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
            • § 201 Ermittlung des Jahresertrags
            • § 202 Betriebsergebnis
            • § 203 Kapitalisierungsfaktor
      • Dritter Teil – Schlussbestimmungen
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        Dritter Teil – Schlussbestimmungen
        • § 264 Bekanntmachung
        • § 265 Anwendungsvorschriften
  • B. Anhänge
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    B. Anhänge
    1. I. Zum ErbStG
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      I. Zum ErbStG
      • Anhang E 1 Ablösungsbetrag nach § 25 Abs. 1 Satz 3 ErbStG a. F.
      • Anhang E 2 Allgemeine Verwaltungsanweisung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ErbStVA) und Mitwirkungspflichten anderer Finanzämter
      • Anhang E 3 Aussetzung der Versteuerung
      • Anhang E 4 Außensteuergesetz
      • Anhang E 5 Erbschaftsteuer-Finanzämter
      • Anhang E 6 - unbesetzt -
      • Anhang E 7 - unbesetzt -
      • Anhang E 8 Kontrollmitteilungen
      • Anhang E 9 - unbesetzt -
      • Anhang E 10 Lohnsummenparameter
      • Anhang E 11 - unbesetzt -
      • Anhang E 12 - unbesetzt -
      • Anhang E 13 Vordruckmuster der ErbStDV
    2. II. Zum BewG
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      II. Zum BewG
      • Anhang B 1 Kapitalisierungsfaktor
      • Anhang B 2 Baugesetzbuch
      • Anhang B 3 Baunutzungsverordnung
      • Anhang B 4 Betriebskostenverordnung
      • Anhang B 5 Bodenrichtwertrichtlinie
      • Anhang B 6 Bundeskleingartengesetz
      • Anhang B 7 Erbbaurechtsgesetz
      • Anhang B 8 Grundvermögen/Betriebsvorrichtungen - Abgrenzung
      • Anhang B 9 Immobilienwertermittlungsverordnung
      • Anhang B 10 Kapitalforderungen/-schulden, Ansprüche/Lasten, wiederkehrende Nutzungen/Leistungen - Bewertung
      • Anhang B 11 Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen/Leistungen
      • Anhang B 12 Wohnflächenverordnung
      • Anhang B 13 Wohnungseigentumsgesetz
      • Anhang B 14 Zivilschutz- und Katastrophenhilfegesetz
      • Anhang B 15 Zweite Berechnungsverordnung
      • Anhang B 16 Verzeichnis der Feststellungs-Finanzämter

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  1. ErbStH 2020
  2. A. Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), Erbschaftsteuer‑Durchführungsverordnung (ErbStDV), Bewertungsgesetz (BewG) - Auszug -, Erbschaftsteuer‑Richtlinien 2019 (ErbStR 2019), Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 (ErbStH 2019)
  3. Bewertungsgesetz (BewG) - Auszug -
  4. Zweiter Teil
  5. Sechster Abschnitt - Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz, von nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften und von Betriebsvermögen für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 2009
  6. C. Grundvermögen
  7. IV. Sonderfälle
  8. § 193 Bewertung des Erbbaurechts

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  • § 192
  • § 193
  • § 194

§ 193 Be­wer­tung in Erb­bau­rechts­fäl­len

S 3226

1 Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 183 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.
2 In allen anderen Fällen setzt sich der Wert des Erbbaurechts zusammen aus einem Bodenwertanteil nach Absatz 3 und einem Gebäudewertanteil nach Absatz 5.
3 1Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen

  1. dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach Absatz 4 und
  2. dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.

2Der so ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.
4 1Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des Liegenschaftszinssatzes, der von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelt wurde, auf den Bodenwert nach § 179. 2Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:

  1. 3 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist,
  2. 5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nummer 1 fällt,
  3. 5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,
  4. 6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
  5. 6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.

5 1Der Gebäudewertanteil ist bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190. 2Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 194 Abs. 4 zu mindern.

R B 193

Richtlinie

Bewertung des Erbbaurechts

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1 1Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig im Vergleichswertverfahren (> R B 183) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. 2Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren liegen vor, wenn sie aus bebauten Erbbaurechten abgeleitet wurden, die mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit hinreichend übereinstimmen. 3Dies ist der Fall, wenn die Grundstücksart übereinstimmt und die Bebauung, der Erbbauzinssatz, der Bodenrichtwert sowie die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen.
2 1Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus dem Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG und dem Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 BewG zusammen (finanzmathematische Methode). 2Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut, besteht der Grundbesitzwert des Erbbaurechts allein im Bodenwertanteil nach Absatz 3.
3 Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins am Bewertungsstichtag.
4 1Der angemessene Verzinsungsbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts für das Grundstück nach § 179 BewG und des Liegenschaftszinssatzes. 2Stehen Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse nicht zur Verfügung, sind die Zinssätze nach § 193 Absatz 4 Satz 2 BewG anzuwenden.
5 1Maßgebender Erbbauzins ist nach § 193 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 BewG der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. 2Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an. 3Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart (z. B. bei Sonderzahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), kann aus Vereinfachungsgründen ein durchschnittlicher Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Erbbauzinsen in Abhängigkeit von der Restlaufzeit gebildet werden. 4Die künftigen Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln (z. B. Anknüpfung der Erbbauzinsen an den Lebenshaltungskostenindex) sind nicht zu berücksichtigen. 5Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts gleichzeitig den Unterschiedsbetrag dar.

H B 193 (5)

Hinweise

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Erbbauzins in einer Summe bei Bestellung des Erbbaurechts (Einmalzahlung)
Beispiel:

Am 1.1.1998 wurde an einem Mietwohngrundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 50 Jahren bestellt, dessen Grundbesitzwert auf den 2.1.2018 zu ermitteln ist. Der Erbbauberechtigte hat 1998 den gesamten Erbbauzins (jährlich 6 % vom Bodenwert 200 000 EUR) für 50 Jahre im Voraus bezahlt. Der Bodenwert beträgt am Bewertungsstichtag 300 000 EUR. Es wird ein Jahresreinertrag von 100 000 EUR erzielt. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes entspricht der Restlaufzeit des Erbbaurechts (30 Jahre). Bei Ablauf des Erbbaurechts ist eine Entschädigungszahlung für das Gebäude in Höhe des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Der Liegenschaftszinssatz beträgt laut Gutachterausschuss 6,0 %.

Ermittlung Bodenwertanteil 
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
(6,0 % von 300 000 EUR =)18 000 EUR

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) 6,0 %

vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins

 

./. 0 EUR

kein Ansatz, da Einmalzahlung vor Bewertungsstichtag
Unterschiedsbetrag18 000 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 13,76
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG)6,0 %
Bewertungsstichtag2.1.2018
Restlaufzeit des Erbbaurechts30 Jahre
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m.
Absatz 4 BewG)

247 680 EUR
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag
nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG
Grundstücksreinertrag100 000 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (6,0 % von
300 000 EUR =)

./. 18 000 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG)6,0 %
Gebäudereinertrag82 000 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 13,76
Restlaufzeit 30 Jahre
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG)6,0 %247 680 EUR
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag1 128 320 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG247 680 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 BewG+ 1 128 320 EUR
Grundbesitzwert1 376 000 EUR
Gestaffelter Erbbauzins
Beispiel:

Zwecks Bebauung mit einem Einfamilienhaus wurde an einem bisher unbebauten Grundstück ein Erbbaurecht bestellt. Das Grundstück hat eine Fläche von 600 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Die vertragliche Erbbauzinsvereinbarung sieht vor, dass der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins in Höhe von 2 400 EUR/Jahr in der verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts von 80 Jahren nach Ablauf von jeweils zehn Jahren um 120 EUR/Jahr steigt.

Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts  
3,0 % von 120 000 EUR (600 m² x 200 EUR/m²)3 600 EUR
Liegenschaftszins
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)

3,0 %
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins./. 2 820 EUR
am Bewertungsstichtag noch zu leistende Erbbauzinsen:
80 Jahre x 2 400 EUR =192 000 EUR
70 Jahre x 120 EUR =+ 8 400 EUR
60 Jahre x 120 EUR =+ 7 200 EUR
50 Jahre x 120 EUR =+ 6 000 EUR 
40 Jahre x 120 EUR =+ 4 800 EUR 
30 Jahre x 120 EUR =+ 3 600 EUR 
20 Jahre x 120 EUR =+ 2 400 EUR 
10 Jahre x 120 EUR =+ 1 200 EUR 
Summe:225 600 EUR 
Restlaufzeit am Bewertungsstichtag80 Jahre 
Durchschnitt (225 600 EUR : 80 Jahre)2.820 EUR/Jahr 
 
Unterschiedsbetrag780 EUR
 
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 30,20
Liegenschaftszins 
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)3,0 % 
Restlaufzeit des Erbbaurechts80 Jahre 
 
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. 
Absatz 4 BewG) = Grundbesitzwert23 556 EUR

R B 193 (6)

Richtlinie

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6 1Der Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. 2Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem maßgebenden Liegenschaftszinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. 3Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger und der Bodenwert mit Null anzusetzen. 4Gibt der Gutachterausschuss andere Liegenschaftszinssätze als die in der Anlage 21 zum BewG aufgeführten vor, ist der Vervielfältiger nach der dort angegebenen Formel zu berechnen. 5Ist das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut und liegen keine Angaben zur Nachfolgenutzung vor, bestehen keine Bedenken, wie folgt zu verfahren:
1. Mangels tatsächlichen Vorhandenseins eines Gebäudes kann zunächst auf die geplante Nutzung seitens des Erbbauverpflichteten bzw. -berechtigten abgestellt werden (vgl. Erbbaurechtsvertrag).
2. Bestehen noch keine konkreten Nutzungspläne, kann von der vorgesehenen Bebauung und Nutzung laut Bauleitplan (Bebauungsplan/ Flächennutzungsplan) auf die Grundstücksart geschlossen werden.
7 1Der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts ist der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG bei im Ertragswertverfahren (> R B 184 bis 188) bzw. der Gebäudesachwert nach § 190 BewG bei im Sachwertverfahren (> R B 189 bis 190.8) zu bewertenden Grundstücken. 2Verbleibt bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag kein oder ein negativer Betrag ist im Sinne des § 184 Absatz 3 Satz 2 BewG der Gebäudeertragswert mit 0 Euro anzusetzen. 3Ist bei Ablauf des Erbbaurechts der verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks gemäß § 194 Absatz 4 BewG zu mindern (> R B 194 Absatz 5 und 6). 4Befindet sich das im Erbbaurecht entstehende Gebäude im Zustand der Bebauung, stellen die am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nach § 196 BewG für die sich im Bau befindlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile, ggf. abzüglich des bei Ab-lauf des Erbbaurechts nicht entschädigten und auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Anteils der Herstellungskosten, den Gebäudewertanteil des Erbbaurechts dar (> R B 196.1 und R B 196.2).

H B 193 (7)

Hinweise

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Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts
Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):

Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2041 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil 
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
5,0 % von 150 000 EUR (500 m² x 300 EUR/m²)7 500 EUR

Liegenschaftszins

(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG)


5,0 %

 

vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins./. 3 000 EUR
Unterschiedsbetrag4 500 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 13,16
Liegenschaftszins
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG)

5,0 %
Bewertungsstichtag15.3.2018
Ablauf des Erbbaurechts1.1.2041
Restlaufzeit des Erbbaurechts22 Jahre
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m.
Absatz 4 BewG)
59 220 EUR
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag
nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG)
21 % von 45 000 EUR./. 9 450 EUR
GrundstücksartMietwohngrundstück
Bezugsfertigkeit des Gebäudes2008
Alter des Gebäudes10 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 zum BewG)70 Jahre
Restnutzungsdauer60 Jahre 
 
Grundstücksreinertrag35 550 EUR
 
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 
5,0 % von 150 000 EUR./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG)

5,0 %
 
 
Gebäudereinertrag28 050 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 18,93
Restnutzungsdauer60 Jahre
Liegenschaftszins
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG)

5,0 %
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag530 986 EUR
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts
nach § 194 Absatz 4 BewG
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG)
21 % von 45 000 EUR./. 12 150 EUR
Bezugsfertigkeit des Gebäudes2008
Ablauf des Erbbaurechts1.1.2041
Alter des Gebäudes33 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 zum BewG)70 Jahre
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht37 Jahre 
 
Grundstücksreinertrag32 850 EUR
 
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 
5,0 % von 150 000 EUR./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2
Satz 2 Nummer 1 BewG)

5,0 %
 
 
Gebäudereinertrag25 350 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 16,71
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht37 Jahre
Liegenschaftszins
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG)

5,0 %
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts423 598 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 194 Absatz 4 BewG
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag530 986 EUR
abgezinster Gebäudeertragswert bei
Ablauf des Erbbaurechts./. 144 786 EUR
entschädigungsloser Anteil des Gebäude-
ertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts
(keine Entschädigung)
423 598 EUR
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG)x 0,3418
Bewertungsstichtag15.3.2018
Ablauf des Erbbaurechts1.1.2041
Restlaufzeit des Erbbaurechts22 Jahre
Liegenschaftszins
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG)

5,0 %
 
 
Gebäudewertanteil386 200 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG59 220 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 194 Absatz 4 BewG

+ 386 200 EUR
Grundbesitzwert445 420 EUR
Beispiel 2 (Sachwertverfahren):

Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss uns ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 6.4.2018 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2058 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts  
3,0 % von 125 000 EUR (500 m² x 250 EUR/m²)3 750 EUR
Liegenschaftszins
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)
3,0 %
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins./. 2 800 EUR
Unterschiedsbetrag950 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG)x 22,81
Liegenschaftszins
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)
3,0 %
Ablauf des Erbbaurechts1.4.2058
Restlaufzeit des Erbbaurechts39 Jahre 
 
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3
i. V. m. Absatz 4 BewG)

21 669 EUR
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach
§ 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG
  
Regelherstellungskosten975 EUR/ m²
Regelherstellungskosten
(aus Anlage 24 zum BewG)

835 EUR/m²


Gebäudeart1.01
Standardstufe (alle Bauteile)3
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
x 116,8/100
Gebäudeart1.01
Bewertungsstichtag2018
Brutto-Grundflächex 230 m²
 
Gebäuderegelherstellungswert224 250 EUR
 
Alterswertminderung84,29 % (59 J. : 70 J.) ./. 189 021 EUR
Gebäudeart1.01
Bezugsfertigkeit des Gebäudes1959 
Alter des Gebäudes59 Jahre 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 zum BewG)70 Jahre
Gebäudesachwert35 229 EUR
Mindestwertansatz nach § 190
Absatz 4 Satz 5 BewG
67 275 EUR
30 % des Gebäuderegelherstellungswerts
in Höhe von

224 250 EUR
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag67 275 EUR

Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts
nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
  
Regelherstellungskosten976 EUR/ m²
Regelherstellungskosten
(aus Anlage 24 zum BewG)
835 EUR/m²
Gebäudeart1.01
Standardstufe (alle Bauteile)3
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)
x 116,8/100
Gebäudeart1.01
Bewertungsstichtag2018
Brutto-Grundflächex 230 m²
 
Gebäuderegelherstellungswert224 480 EUR
 
Alterswertminderung100 % ./. 224 480 EUR
Gebäudeart1.01
Bezugsfertigkeit des Gebäudes1959 
Ablauf des Erbbaurechts1.4.2058
Alter des Gebäudes99 Jahre 
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 zum BewG)70 Jahre
Gebäudesachwert0 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG67 344 EUR
30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 480 EUR
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts67 344 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 194 Absatz 4 BewG

   
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag67 275 EUR 
abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts./. 5 317 EUR
entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts
bei Ablauf des Erbbaurechts
(25 % von 67 344 EUR)16 836 EUR
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG)x 0,3158
Bewertungsstichtag6.4.2018 
Ablauf des Erbbaurechts1.4.2058 
Restlaufzeit des Erbbaurechts39 Jahre 
Liegenschaftszins
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)

3,0 %
  
 
Gebäudewertanteil  61 958 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG21 669 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5
i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG

+ 61 958 EUR
Wert des Erbbaurechts83 627 EUR
Grundbesitzwert83 627 EUR

R B 193 (8)

Richtlinie

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8 Eine Berücksichtigung weiterer wertbeeinflussender Umstände - beispielsweise vom Üblichen abweichende Auswirkungen vertraglicher Vereinbarungen, insbesondere die Berücksichtigung von fehlenden Wertsicherungsklauseln oder der Ausschluss einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrags - sowie die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren kommt nicht in Betracht.

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