S 3225
1 Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 190 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.
2 Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.
3 1Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (§ 190) ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. 2Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 zu multiplizieren.
R B 189
Richtlinie
Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens
aufklappen Zuklappen1Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 189 bis 191 BewG) ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten zu bemessen. 2Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. 3Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert, der zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren ist. 4Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gärtnerische Anpflanzungen, sind regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten. 5Nur in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen, wie z. B. ein größerer Swimmingpool, und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach gewöhnlichen Herstellungskosten berücksichtigt (R B 190.5).
H B 189
Hinweise
aufklappen ZuklappenAblauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)
| Regelherstellungskosten (§ 190 Abs. 1, Anlage 24 II., III. BewG | ||
| x | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | ||
| x | ||
| Brutto-Grundfläche (§ 190 Abs. 1, Anlage 24 I. BewG) | ||
| = | ||
| Bodenrichtwert (ggf. angepasster Bodenwert) | Gebäuderegelherstellungswert (§ 190 Abs. 1 BewG) | |
| x | ./. | |
| Grundstücksfläche | Alterswertminderung (§ 190 Abs. 4 BewG) | |
| = | = | |
| Bodenwert (§ 179, § 189 Abs. 2 BewG) | Gebäudesachwert (§ 190 Abs. 1 und 4 BewG) | |
| ▼ | ▼ | |
| Vorläufiger Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) | ||
| x | ||
| Wertzahl (§ 189 Abs. 3, § 191 BewG) | ||
| = | ||
| Sachwert = Grundbesitzwert (§ 189 Abs. 3 BewG) | ||
Bewertung im Sachwertverfahren
Beispiel:
Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Keller- und Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2018 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m². An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m² an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2006) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m². Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.
Bodenwert | |||
| Grundstücksfläche x Bodenrichtwert | |||
| (700 m² x 200 EUR/m²) | 140 000 EUR | ||
Gebäudesachwert | |||
1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH) | |||
| Regelherstellungskosten | 975 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100 | ||
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Brutto-Grundfläche | x 220 m² | ||
| Gebäuderegelherstellungswert | 214 500 EUR | ||
| Alterswertminderung | 20,00 % | (14 J. : 70 J.) | ./. 42 900 EUR |
| Gebäudeart | 1.01 | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2004 | ||
| Alter des Gebäudes | 14 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage zum 22 BewG) | 70 Jahre | ||
| Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) | 171 600 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR) | |||
2. Garage | |||
| Regelherstellungskosten | 569 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 485 EUR/m² | ||
| Gebäudeart (Einzelgarage) | 14.1 | ||
| Standardstufe (Garage in Massivbauweise) | 4 | ||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 117,4/100 | ||
| Gebäudeart | 14.1 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Brutto-Grundfläche | x 23 m² | ||
| Regelherstellungswert | 13 087 EUR | ||
| Alterswertminderung | 20,00 % | (12 J. : 60 J.) | ./. 2 618 EUR |
| Garage | |||
| Bezugsfertigkeit der Garage | 2006 | ||
| Alter der Garage | 12 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre | ||
| Gebäudesachwert (Garage) | 10 469 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR) | |||
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | |||
| Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage) | 182 069 EUR | ||
Besonders werthaltige Außenanlagen | |||
1. Terrasse | |||
| Regelherstellungskosten | 70 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 60 EUR/m² | ||
| Wege- und Platzbefestigungen (Bruchsteinplatten mit Unterbeton) | |||
| Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100 | ||
| Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | 1.01-5.1 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Fläche | x 30 m² | ||
| Regelherstellungswert | 2 100 EUR | ||
| Alterswertminderung | 30,00 % | (12 J. : 40 J.) | ./. 630 EUR |
| Terrasse | |||
| Fertigstellung | 2006 | ||
| Alter | 12 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 40 Jahre | ||
| Sachwert (Terrasse) | 1 470 EUR | ||
2. Schwimmbecken | |||
| Regelherstellungskosten | 613 EUR/m² | ||
| Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 525 EUR/m² | ||
| Schwimmbecken (normale Ausführung) | |||
| Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100 | ||
| Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | 1.01-5.1 | ||
| Bewertungsstichtag | 2018 | ||
| Fläche | x 52 m² | ||
| Regelherstellungswert | 31 876 EUR | ||
| Alterswertminderung | 40,00 % | (12 J. : 30 J.) | ./. 12 751 EUR |
| Schwimmbecken | |||
| Fertigstellung | 2006 | ||
| Alter | 12 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 30 Jahre | ||
| Sachwert (Schwimmbecken) | 19 125 EUR | ||
| Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken) | 20 595 EUR | ||
| Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts. (10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR) | |||
Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
| Bodenwert | 140 000 EUR | ||
| Gebäudesachwert | + 182 069 EUR | ||
| Sachwert Außenanlagen | + 20 595 EUR | ||
| Summe | 342 664 EUR | ||
Grundbesitzwert (Sachwert) | |||
| Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
| Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG) | x 0,80 | ||
| Einfamilienhaus | |||
| Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
| Bodenrichtwert | 200 EUR/m² | ||
Grundbesitzwert | 274 131 EUR | ||
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